경매상담
전문가칼럼

 

경매상담
임차인의 임대차계약서 주소와 전입주소가 다른경우 임차인의 대항력에 대해 문의드립니다.
등록자 이** 등록일 2020-04-15 08:45:35 조회 132
안녕하세요.
항상 멀리서 지켜보며 도움을 받다가 이렇게 문의를 드려 송구합니다..

다세대빌라입니다.
A임차인과 B임대인은
임대차계약서에 2015년2월 203호로 보증금4천을 기재하여 임대차계약을 체결합니다

하지만 203호에 공사를 하여야 한다고 하여
B임대인 소유의 같은건물 503호에 A임차인이 별도의 임대차계약서 수정을 하지않고 2015년 3월 전입과 점유을 지금껏 유지하고 있습니다.
203호는 공사가 끝난뒤 새로운 C임차인와 전세 1억5천에 계약을 하였습니다.

503호에 2016년 금융기관으로부터(농X) 근저당이 설정되고 근저당권원으로 인해
경매가 개시됩니다.
근저당권자이자 채권자인 (농X)은 임대차계약의 주소지를 이유로 임차인의 대항력 없음을 사전에 공개하였고 배당배제신청서를 법원에 제출하였습니다.
임차인인 어떤 권리신고도 하지않았습니다.
여기서 질문은 503호의 임차인의 대항력 유무 입니다.
임차인은 근저당권자보다 선순위로 전입과 점유를 유지하였으나 근저당권자가 보관하고 있는 임대차계약서에는 어떤 특약사항없이 203호로 기재되어 있습니다.
D가 낙찰을 받았습니다. 과연 D는 임차인A의 보증금을 인수해야 될까요? 
a***   2020-04-15 09:00:34
안녕하세요 안종하사무장입니다
한마디로 말해서 인수할 부분이없습니다
점유권을 상실했기때문입니다
s*****   2020-04-15 12:17:08
아. 짧고 정확하고 명확한 답변 감사합니다!
점유권상실!
s*****   2020-04-16 18:19:55
아. 사무장님 해당 물건으로 다시 글을 남깁니다;;
이유는 낙찰받은 D는 저이고 대부분의 법무사및 자문을 요청했던 분들은 A인 임차인은 임대차계약서와는 상관없이 전입과 점유가 근저당권자보다 빠르므로 대항력이 인정되어 보증금 4천을 낙찰이자 D인 제가 인수해야 된다고 하여 보증금의 포기를 최선책으로 말하기 때문입니다. 채권자인 농협과 사무장님과 극히 일부만이 인수금액이 없다고 말씀을 하셔서 염치불구하고 다시 글을 남깁니다. 대부분은 임대차계약서가 다를지라도 임대차계약서는 임대차관계를 공시하는 기능이 아니고 계약서 상 203호이지만 503호로 구두계약도 가능하며 계약서에 기재되지 않더라도 임대인과 임차인의 합치로 503를 임대차 부동산으로 보는게 맞다고들 합니다. 또한 근저당권자 농협이 근저당권 설정 당시 전입인인 A의 존재를 알았기에 대항력이 인정이 될수밖에 없다고 합니다. 점유권 또한 임대차계약서와 실제 전입된 주소가 다를지라도 실제 5년가까이 살았기에 상실로 보기 어렵다는...그런 의견으로 제가 임차인의 보증금을 인수해야 된다고 합니다..휴
제 생각은 그렇게 임대차계약서가 효력이 없는거라면 구지 임대차계약서를 작성을 하는 이유도 없지 않아야 될까요.. 경험과 지식이 짧아 혼자만의 생각입니다..
채권자인 농협의 배당배제 의견서는 아직 법원에 제출 되지 않았는데 지금 농협 담당자가 의견서 작성과 결제 후 곧 제출 한다고 합니다. 입찰 전 관악농협에 찾아가 채권관리부서 담당자를 만나 눈으로 전입주소(503호)와 다른 임대차계약서(203호)를 확인하였고 담당자 또한 임차인과 연락을 하였는데 본인들도 대항력인정을 받지 못하는것으로 알고있다 합니다. 그러나 임차인분들도 억울한 입장이기에 낙찰자에게 보증금을 전부 인수받을 권리를 주장하겠다고 하시어 채권 담당자가 임차인분들에게 낙찰인에게 인수권리가 없음을 고지하기도 하였다 합니다. 그래서 확신이 들었던 거였습니다. 생각해보면 임차인분들도 현 소유자로부터 4천만원을 받지 못하여 억울한 입장이기에 괜한 물건을 들어갔나 싶기도 하고 나름 인수가 없다는 자신이 생겨 2등과의 차이도 꽤나게 받았습니다.
사무장님 잔금납부하고 진행해도 될까요? 전 진행하고 싶다는 마음인데 혹여 잘못된 판단으로 돌아올수 없는 강을 건너고 있는건 아닌지..아니면 보증금을 포기,,,,휴
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