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부동산계급사회에 진입한 한국..근로소득으로는 부족해 부동산 투자의 출발에 대한 조언
등록자 관** 등록일 2021-01-19 13:30:28 조회 57
부동산계급사회에 진입한 한국에서 근로소득만으로는 도저히 안되겠다 싶어 경매투자를 시작하려는 초보에 대한 조언

요즘은 워낙 정보가 넘쳐나 정보중에서 골라서 봐야 하는 시대입니다.

마음만 먹으면 얼마든지 경매관련 투자정보,교육,성공겸험담을 듣는 것이 너무 쉽습니다.
쉽게 얻은 정보이다보니.....또 자극적인 제목에 우선 눈이 가다보니 일반적이지 않은 케이스를 일반적인 것 이라고 착각합니다.
조회수가 높은것과 진짜경매와는 다릅니다.

경매정보검색을 주로 유찰이 많이 되고 최저가가 낮은 특수물건 위주로 검색합니다.

기본기가 없는 상태에서 자극적인 키워드를 뽑아야 시청률이 올라가는 유튜브의 알고리즘에 의해 조회수 올리는 것이 목적인 경매영상이나 글위주로 경매공부를 마친후에 유찰이 거듭된 특수권리 물건위주로 경매정보검색하는 습관이 만났을때의 결과물은 뻔합니다.
바로 입찰시 제공했던 보증금을 날리는 것이죠.

3천만원으로 3억짜리 아파트 경매로 낙찰받는 법!!!

이런글은 최근처럼 대출규제가 심해서 아파트를 사고 싶어도 돈이 부족해서 살 수 없는 사람에게 경매라면 이런것도 가능하구나!라는 기대감을 안겨줍니다.

당장 입찰보증금 10%만 준비하라!
경매는 보증금 10% 만 있으면 입찰에 참여할 수 있고 일반매매처럼 중도금이 없어요.
전세매물이 귀하니 낙찰받자마자 바로 다른 전세세입자를 구해서 그 전세보증금을 받아서 매각대금을 납부하면 대출없어도 경매로 아파트를 살 수 있다.(실제로 많은 분들이 이말을 믿습니다. 뛰는 전세값에 허덕이고 영끌해서라도 아파트를 사고 싶은 분이 이글을 읽으면 믿고싶어 집니다.)

허나 실무에서는
낙찰자 찾아오면 바로 이사가려고 짐을 다 싸놓고 기다리고 있지 않는 한 그렇게 빨리 내보낼 수도 없고 낙찰자 전세내놓는일에 협조 안해줍니다.
공실이라도 마찬가지입니다. 문을따든 강제집행을 하든 대금을 납부한후에 해야합니다.
집내부도 안보고 전세보증금을 턱~ 하니 낙찰자 대금납부일에 맞춰서 내놓을 사람도 없고요.
매각대금 납부하고 소유권이전 하기전까지 등기부등본은 엄연히 경매당한 소유자가 소유권자입니다.(전세놓을 권리가 없어요.)
경매는 낙찰후 매각허가 결정이 난 15일 이후부터 대금을 납부할 수 있습니다.
법원에서 대금납부기일을 지정해주고 날짜를 어기면 연체일수당 연체이자를 물어야 되고
두달이 되어도 납부 안하면 재매각을 실시해 다른 사람이 낙찰받아 갑니다.
그러면 이전 낙찰자는 보증금을 몰수당합니다.

경매정보를 블로그나 카페에서 검색하다보니 몇년전에 낙찰된 물건을 임장하러 다닌다.

경매정보는 대법원에도 나와 있습니다.
그런데 왜 사람들이 돈을 내고 따로 유료 경매정보를 볼까요?
어떤 분들은 단순히 보기가 좋아서라고 하시는대요.
대법원에서 제공하는 기본정보에 시간과 비용을 들여서 추가정보를 같이 볼 수 있게 하여
빠르고 정확한 경매정보 검색을 돕는 것입니다.

유.무료가 같은 정보인대 단순히 보기만 좋다면 누가 유료정보를 보겠어요?
어차피 앉아 있으면 같은 목적지로 가는 비행기내에서도 좌석마다 돈을 다르게 받는것과 같은 이치입니다. 본인의 선택이죠..
똑같은 것이 아닌데 모르는 분들이 의외로 많습니다.
뭐하러 경매정보를 돈내고 보나 공짜로 봐도 다되는데 라는 조언을 듣고 무료정보를 보다가 정보의 누락으로 권리분석 실패후 저희 사무실로 전화오는 경우가 많습니다.
이분들이 하나같이 하시는 말씀이
"어의가 없다. 내가 본 경매사이트에서는 이런 내용이 없어 낙찰받기 전에는 몰랐다"는 말입니다.
캡춰해서 올린 경매정보는 업데이트가 되지 않아 몇년전 이미 배당까지 끝난 물건임에도 권리분석하고 임장다니시는 분들도 꽤 있어요.
이런 물건이 웃기는 것이 몇년전 감정가라 지금 보면 굉장히 싸서 메리트가 있다는 점입니다.캡춰해서 올린글이니 낙찰되어도 낙찰가를 반영하지 않아 지금도 진행하는 물건인줄 착각하게 만듭니다.
경매사건번호의 앞자리 2020타경은 해당경매 사건의 접수년도입니다.
파산이나 회생등 아주 특수한 경우가 아니면 대부분의 물건은 당해연도에 모두 낙찰됩니다.
이것을 알았더라면 2021년도에 2014타경 물건을 아무런 의심없이 임장하러 다니는 시간낭비를 안하겠죠.
경매정보는 블로그나 카페에서 검색하는 것이 아니고 대법원이나 경매정보사이트에서 검색해야 합니다.(낙찰당일 까지 유치권신고 접수되거나 취하되는 경매정보검색은 실시간 반영되는 경매싸이트에서 검색 해야합니다.)

경매의 왕도는 꾸준한 경매정보 검색과 민사집행법을 아는 것입니다.

일반매매에는 거의 없지만 경매는 토지만 건물만의 매각도 있습니다.
지상의 매각제외 건물이 있는 토지를 낙찰받은 후에 건물소유자에게 지료를 청구하면
당신이 경매로 땅샀지? 건물샀어? 왜 내집에서 내가 사는데 당신한테 지료를 내느냐?
이집이라고 말할 것 같으면 우리 고조부 시절부터 지금 까지 쭈~욱 살아왔어... 당신이 뭔데 건방지게 나타나서 돈을 내라 마라야?고 소모적인 논쟁을 걸어옵니다.
그럴때는 건물철거 인도와 지료청구 소송을 하면 됩니다.

물러설땐 물러서야 합니다.

낙찰받고 찾아가서 임차인에게 오늘부터 내집이니 당장 한달치 월세를 내라!!!
어떤 분은 경매진행하는 동안 밀린 월세까지 모조리 나에게 내놓으라고 하는 분도 계신데요.

내가 매각대금을 냈으니 내집인데 공짜로 살게 할 수 없다.
맞는 말인 것 같긴 하나 법을 모르고 하는 소리입니다.

집행법원은 배당표확정을 기다리는 임차인은 배당기일까지 인도명령을 하지 않고 기다려줍니다.
보증금을 반환받지 않아 소멸되지 않은 임차권에 기한 점유라고 법에서는 판단하기 때문이죠.
불법점유나 부당이득을 취한것이라고 보지 않습니다.

또한 경매진행 하는 동안 임차인의 미납된 월세는 경매당한 소유자가 받아야 하는것이지
낙찰자에게 주라는 법은 없어요.
만약 월세를 안냈다면 배당받을 때 안낸만큼 차감하고 차액은 채권자에게 배당됩니다.

당장 월세를 내놓으라면 얼마를 내야할까요? 법에서 정한 기준이 없습니다.
임차인이 배당표 확정을 기다리는 한달 월세를 받겠다고 새로 임대차계약서를 작성합니다.
문제는 임대차계약을 작성해버리면 그 계약도 계약이라는 점입니다.
임차인이 묵시적 갱신 주장하면서 4년더 살겠다고 하면 어떻게 하려고 하는지.....

법대로 하라!는 말은 사실 좋은 말입니다.
왜 그말이 싸울 때 자주 나오는지....
법을 알아야 상대방의 의도에 질질 끌려다니지 않고 주도권을 쥘 수 있어요.
복잡하고 베베꼬이고 어려워지면 기준이 되는 것은 꿀팁이나 허세처럼 떠도는 영웅담이 아니고 항상 법입니다.
소모적인 논쟁에 에너지 쓰면서 논쟁에 동참할 필요가 없습니다.

사람은 누구나 자기마음에 드는 말을 듣고 싶고 그길을 택합니다.
듣기 싫은 말을 따르고 싶은 사람은 드물어요.

정보는 넘쳐나는대 그 넘쳐나는 출처불명의 정보로 머릿속을 꽉 채운 경매왕초보를 만나면
차라리 저는 경매의 경자도 모릅니다. 하는 분보다 훨씬 더 어렵습니다.

얼마전 연예기획사 JYP의 수장 가수 박진영씨가 한말이 있어요.
이분이 공기반 호흡반 하시면서 녹음할 때 똑같은 파트를 계속 시키는 것으로 유명하지요.
이유를 물어보았더니
"3집 가수는 내말을 안들어요.
반드시 가르키고 싶은 것은 2집전에 가르켜둬야 해요."고 했던말에 깊이 공감합니다.

근로소득만으로 살아갈 수 없는 부동산계급사회에 진입한 한국에서 주식이든 부동산이든 뭐가 되었든 재테크 출발의 첫단추를 어떻게 꿰어야 하느냐에 대해 저의 답변과 같습니다.
어설픈 3집 가수들이 판을 치고 있어요.
그분들이 하는 말을 들으면서 경매꿀팁 얻었다고 하시면서
엉뚱한 정보가 머릿속에 들어있는 분은 진짜를 가르켜 줘도 말을 안들어요.



왕초보부동산경매왕의 저자 김지혜 
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